Métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios desenvolvidas no LNEC.

Abstract

Nesta comunicação são descritos e comparados três métodos de avaliação do estado de conservação dos edifícios, desenvolvidos no LNEC na última década: «Metodologia de certificação das condições mínimas de habitabilidade» (MCH), «Método de avaliação do estado de conservação dos imóveis» (MAEC) e «Método de avaliação das necessidades de reabilitação de edifícios» (MANR). Em complemento, apresenta-se uma análise prospectiva das possibilidades de aplicação destes métodos. Verifica-se que os métodos proporcionam perspectivas complementares sobre as condições de edifícios existentes: a MCH serve para verificar a existência de condições mínimas de habitabilidade, o MAEC permite avaliar o estado de conservação, e o MANR visa estimar a profundidade da intervenção de reabilitação necessária para assegurar condições mínimas de habitabilidade. As características gerais dos métodos são idênticas. A avaliação baseia-se numa inspecção visual durante a qual são identificadas de forma sistemática as anomalias que afectam cada elemento funcional da construção. Os resultados obtidos são facilmente compreensíveis por todos os intervenientes envolvidos. Os principais instrumentos desenvolvidos para aplicar cada um dos métodos foram uma ficha de avaliação e as respectivas instruções de aplicação. Estes instrumentos são objectivos e quantitativos e podem ser aplicados à generalidade dos tipos de edifícios. Durante a fase de desenvolvimento, os métodos foram discutidos com os vários intervenientes envolvidos e foram realizadas aplicações experimentais para testar e validar os instrumentos. Os métodos podem ser aplicados por arquitectos ou engenheiros civis com formação adequada no método que está a ser aplicado. O tempo, meios e encargos necessários para aplicar qualquer um deles são considerados socialmente aceitáveis. As principais limitações dos métodos são: poderem existir anomalias construtivas não detectadas pela inspecção visual; a qualidade dos resultados depender da correcta aplicação dos instrumentos pelos técnicos avaliadores; e o diagnóstico das causas das anomalias e a definição de trabalhos correctivos obrigarem a eventuais vistorias mais detalhadas por técnicos especializados e recorrendo a sondagens ou equipamento apropriado. Para além das aplicações para as quais os métodos foram especificamente concebidos, podem perspectivar-se outras utilizações. O domínio geral de aplicação dos métodos apresentados é informar e fundamentar processos de tomada de decisão relativos à gestão de imóveis isolados ou parques imobiliários. As suas aplicações privilegiadas são verificar a necessidade de realizar intervenções de manutenção/reparação, apoiar a definição do valor do imóvel em transacções imobiliárias, avaliar danos em imóveis devido a acções imprevistas e informar a elaboração de programas de manutenção preventiva. Entende-se que esta comunicação pode ser útil para entidades gestoras de parques imobiliários e para técnicos e investigadores que actuem na área da inspecção, diagnóstico, conservação e reabilitação da construção.